등기부등본 보는 법: ‘을구’에 이 글자 있으면 내 보증금 위험합니다. (3분 확인법)
전세 계약할 집, 등기부등본은 꼭 보셨나요? 그런데 혹시 ‘표제부’나 ‘갑구’만 보고 넘어가진 않으셨나요? 제가 예전에 한 번, 중개사가 추천한 집을 보러 간 적이 있어요. 보증금도 괜찮고, 방도 두 개에 옵션까지 잘 갖춰져 있어서 혹했습니다.
그런데 등기부등본을 떼어보니 ‘을구’에 가압류가 두 건이나 있는 겁니다. 중개사는 “이건 영향 없어요~”라고 넘겼지만, 저는 찜찜해서 계약 안 했죠. 나중에 알아보니 그 집, 진짜로 세입자 한 명이 보증금을 못 돌려받았더라고요. 이처럼 등기부등본은 ‘을구’가 핵심입니다. 복잡해 보여도 딱 3가지만 보면 됩니다.
1. 을구에서 반드시 확인할 3가지 (3분 컷)
✅ 1) 근저당권 — 채권최고액을 꼭 보세요
- 근저당권은 집주인이 돈을 빌릴 때 집을 담보로 잡히는 것입니다.
- 문제는 ‘채권최고액’이라는 표현인데, 이건 실제 대출금보다 많게 설정됩니다. (보통 120~130%)
📌 안전 판단 기준:
🟡 정확한 판단법은 집값 기준입니다.
보증금 + 근저당권 등 선순위 채권 금액이 집값의 70%를 넘는다면 위험합니다.(채권최고액 + 내 보증금) < 집값 시세의 70%
예를 들어 집값이 3억 원인데, 등기부등본상 채권최고액이 1억 원, 내 전세금이 1억 5천만 원이라면? 합계가 2억 5천만 원으로 집값의 83%에 달합니다. 이런 집은 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 될 위험이 매우 큽니다.
이 기준은 단순한 공식보다 현실에 더 잘 맞습니다. 반드시 현 시세 확인 후 계산해 보세요.
✅ 2) 전세권 설정 — 나보다 먼저 산 세입자가 있다면?
전세권이 안전하다는 말, 그 전세권이 나한테 설정돼 있을 때 이야기입니다. 다가구 주택(원룸 건물 등) 계약 시 주의해야 할 부분입니다. 을구에 ‘전세권설정’이라는 말이 있다면 주의해야 합니다.
이는 나보다 먼저 들어온 세입자가 이미 보증금을 돌려받을 권리를 등기해 놨다는 뜻입니다. 만약 집이 경매로 넘어가면, 이 전세권자가 돈을 다 가져간 뒤 남은 돈만 나에게 돌아옵니다. 내 순서가 뒤로 밀릴수록 돈을 못 받을 확률은 기하급수적으로 늘어납니다.
- ‘전세권’이 을구에 등기돼 있다면, 그 사람이 나보다 먼저 보증금 반환 순위를 갖습니다.
- 전세권이 설정된 채로 또 다른 사람과 전세 계약을 하는 경우, 뒷순위 세입자는 보증금 돌려받기 어려워집니다.
전세권이 안전하다는 말, 그 전세권이 나한테 설정돼 있을 때 이야기입니다.
✅ 3) 가압류 / 압류 — 빨간 글씨는 무조건 피하세요
- 등기부등본에서 빨간 글씨로 표시되는 ‘가압류’나 ‘압류’는 법적 분쟁 신호입니다.
- 채무자가 이 집을 담보로 소송을 당했거나 돈을 떼인 상황일 수 있습니다.
제가 아까 말한 집도 여기에 해당했고, 실제로 전세사기 피해자 발생 사례로 이어졌습니다.
2. 국토교통부가 발표한 전세사기 유형 (요약정리)
| 전세사기 유형 | 대표 사례 요약 |
|---|---|
| 자금조달 문제 | 근저당 설정 후 보증금 돌려막기 → 을구 확인 필수 |
| 위장 임대인 | 실제 소유자 아닌 사람이 계약 체결 |
| 무자격 중개사 | 공인중개사 자격 없이 계약 유도 |
| 허위 계약 | 등기부등본과 계약 내용 불일치 |
| 담합 사기 | 전체 건물 세입자가 한 명인 것처럼 위장 |
이런 유형들, 을구만 제대로 봐도 절반 이상은 피할 수 있습니다.
3. 이런 매물, 저는 무조건 피합니다 (실전 팁)
등기부등본 외에도 현장에서 바로 걸러야 할 위험한 매물 유형 3가지를 정리해 드립니다.
- 시세보다 20% 이상 싼 집 이유 없는 바겐세일은 없습니다. 융자가 꽉 차 있어 위험 부담 때문에 가격을 낮췄거나, 위법 건축물일 확률이 99%입니다.
- 건축물대장과 구조가 다른 집 등기부등본에는 2층으로 되어 있는데 실제로는 옥탑방을 불법 증축해 3층에 사는 경우입니다. 이 경우 전세 대출도 거절되고, 나중에 보증금 보호도 받지 못할 수 있습니다. 정부24에서 건축물대장도 꼭 함께 떼보세요. (무료입니다.)
- “등기부등본은 제가 봤어요” 하는 중개사 서류는 위조가 쉽습니다. 계약 직전, 잔금 치르기 직전에 내 스마트폰으로 ‘대법원 인터넷등기소‘ 앱을 켜서 직접 열람하는 습관을 들이세요. 열람 수수료 700원이 내 전 재산을 지킵니다.
등기부등본은 누구나 온라인으로 직접 발급할 수 있습니다.
신청 절차가 궁금하다면 [행정공공서류 신청 절차 가이드] 글도 참고해 보세요.
4. 을구 확인 3단계 체크리스트
- 근저당권 확인 → 보증금 + 근저당이 집값의 70% 넘는지 확인
- 전세권 설정 여부 → 있다면 뒷순위일 수 있음
- 가압류/압류 → 빨간 글씨 보이면 무조건 피하기
이 3가지만 체크해도 전세사기 대부분은 피할 수 있습니다.
저는 지금까지 전세 계약할 때 이 기준으로만 판단했는데, 다행히 아직 문제 생긴 적 없습니다. 전세 계약 전에는 등기부등본뿐 아니라 인감증명서나 대체 서류도 요구될 수 있습니다. 최신 발급 방법은 [인감증명서 대체 서류 온라인 발급 2026년 최신정보] 글에서 확인해 보세요.
안전한 집을 계약했다면 이제 법적인 보호 장치를 걸어야 합니다. 다음 글에서는 보증금을 지키는 마지막 열쇠, [전입신고 확정일자 순서? 따로 하지 말고 ‘이 방법’으로 한 번에 끝내세요]에 대해 다뤘습니다. 이 절차를 놓치면 등기부등본을 확인한 노력이 물거품이 될 수 있으니 꼭 확인하세요.
